Загородные инвестиции

Cегодня мне хотелось бы поделится своими мыслями о смысле инвестирования в загородное строительство с целью решения жилищного вопроса, а проще говоря, – насколько может быть выгодным или не выгодным строительство дачи, и ее последующая продажа с целью покупки квартиры.

Как вы понимаете, на данные размышления натолкнули отнюдь не праздные думы о смысле жизни, а вполне конкретная жизненная ситуация. И заключается она в следующем: мои друзья, молодая семья с двух летним ребенком, около трех лет снимали квартиру по “сказочной” цене, в 10 минутах ходьбы от метро, – в два раза дешевле рыночной стоимости.

Но как все мы понимаем, любой сказке рано или поздно приходит конец, так произошло и здесь. У квартиры сменился собственник, который вполне резонно захотел сдавать ее за рыночную цену, ведь в конечном итоге любая вещь стоит столько, сколько за нее готовы платить, и для того чтобы сдавать квартиру в два раза дешевле нужны веские причины. Но при этом новый собственник оказался вполне адекватным человеком и, учитывая их положительные рекомендации, согласился сдавать квартиру примерно на 15-20% ниже рыночной цены (за 28.000 руб.). Но это чуть мене половины их семейного дохода, и они задумались о том, как решить свой квартирный вопрос.

И эта статья является своеобразным итогом наших размышлений. Так как мне совсем недавно пришлось оказывать помощь в покупке дачи, я отчетливо представлял, что именно предлагается сейчас на загородном рынке: по какой цене, и чего собственно хочет и ждет будущий покупатель.  Также в наш опус внесла свою лепту своими рекомендациями знакомый риэлтор.

Сразу хочется ответить на предложение взять ипотеку, чтобы ежемесячные платежи составляли посильные для них 30-35.000 руб, нужно внести примерно 50% стоимости квартиры на окраине Москвы, цена которой составляет 6.000.000р, а это 3.мл.р, которых как вы понимаете у них нет, да и получить ипотеку совсем не так просто как это изображают в рекламных проспектах банки.

Теперь рассмотрим следующее предложение купить, что нибудь в городе спутнике Москвы, на некотором удалении, например в Подольске или Щелково, а после продать и купить квартиру в Москве. Стоимость квартиры там составляет около 2.500.000 руб. В принципе у них есть около 0.5 млн, плюс можно подкопить, и набрать необходимые 1.0 млн. для первоначального взноса. На оставшуюся сумму в 1.500.000 придется брать в кредит, и отдать его лет за 5, при ежемесячных платежах в 30-35.000р. С учетом процентов по кредиту квартира, купленная за 2.5 млн, реально обойдется в полтора раза дороже около 3.5. Но продавать ее придется по рыночной, цене в два с половиной миллиона.

Есть еще пара моментов, которые нас очень смущают. Первое, по опыту знакомых мы знаем, что квартиру в Подмосковье легко купить, но вот продать ее гораздо сложнее, второе у наших друзей, взявших кредит в одном банке вначале 2008г, осенью возник очень неприятный инцидент, связанный с ипотекой.

И так мы решили прикинуть на что можно рассчитывать располагая активами виде чуть менее 0,5 млн. руб. и собственных рук, с тем расчетом что дача строится для себя, но в случае необходимости продается для покупки квартиры, или сдается в летний сезон для того что бы компенсировать часть расходов на аренду квартиры в городе.

Тут надо пояснить, так как мой товарищ зарабатывает визуализацией интерьеров, ему для работы необходим лишь ноутбук и выход в интернет, и практически прошлое лето его семья провела на даче у знакомых. Так что все лето они вполне могут проводить на своей даче, экономя на съемной квартире.

Первое это собственно покупка участка. Так как мы наслышаны о проблемах подключения электричества и стоимости самого подключения, то сразу решили покупать электрифицированный участок. За сумму 350 – 450 т.р. вполне можно приобрести 8-10 соток на расстоянии 85-110 км. в СНТ с бытовкой, к которой подключено электричество, или участок в поселке со старым деревенским домом, на первоначальном этапе, используемом как бытовку. Если сильно повезет к дому, будет подключен газ, но это скорее исключение из правил. Конечно, за эту сумму можно приобрести участок и поближе в радиусе 70-90км но, как правило, они все имеют какие-то дефекты, вид на кладбище, над участком проходит ЛЭП, затапливаются весной или к ним прилагаются неадекватные соседи.

Далее мы попытались понять, что и по какой цене предлагается на таком расстоянии, на рынке готового загородного жилья. Посмотрев объявления и учитывая мой недавний опыт в помощи по покупке дачи знакомой, мы пришли к выводу что по цене 2.8-3.5 млн.руб. вполне можно купить современный дом 90-120 м2 со всеми коммуникациями: свет, канализация, вода, отопление.

Также нужно отчетливо представлять, кто способен купить такой дом, и зачем. Скорей всего это будет так называемый формат «дальней дачи», приобретаемой достаточно обеспеченными людьми, привыкшими к комфорту, с целью, чтобы старшее поколение семьи проводило там практически все лето, а дети и внуки приезжали на выходные и каникулы, и «удобства на улице» по такой цене их явно не устроят. То есть на первом этаже необходимы: одна спальня, просторная гостиная, возможно совмещённая с кухней-столовой, ванна и техническое помещение. На втором этаже три-четыре небольших спальни и сан.узел, – такой вариант удовлетворит примерно две трети будущих покупателей.

Мы постарались подсчитать, во что могут обойтись данные блага цивилизации.

Водоснабжение – конечно тут многое зависит от того на какую глубину придется бурить саму скважину, на скважину, насосную станцию, разводку по дому на два сан.узла и кухню отвели 120.000р

Канализация – септик или установка очистной системы порядка 60.000р

Отопление – радиаторы, разводка из металлопластиковых труб, дизельный котел, танк для топлива 100.000р.

Электрика – даже если использовать недорогую электроустановку, – то провода, гофра, розетки, счетчик, щиток с автоматами обойдутся примерно в 80.000т.р. Конечно можно поставить и по одной розетке в каждой комнате, а после порекомендовать потенциальному покупателю запастись удлинителями и тройниками, но согласитесь это не вариант.

Общая сумма на «инженерку» составила 350-400.т.р

Что касается самого дома, то его строительство рассматривалось исключительно по каркасной технологии, так как это единственный вариант, позволяющий вкладывать разумные средства постепенно, и многое сделать самим. Цена материалов на возведение 1м2 каркасного дома, БЕЗ СТОИМОСТИ работ составляет примерно 10.000 на 1м2, при бюджетном варианте отделки снаружи блок.хаусом а внутри имитацией бруса. Наружная отделка сайдингом смотрится слишком избито, также дешевый сайдинг выгорает за 3-5 сезонов, что в последствии может отпугнуть покупателя, а замена наружной отделки на фиброцементный сайдинг или термопанели влечет за собой существенные расходы. А вот блок.хаус при относительно невысокой цене и качественной окраске, способен создать правильное впечатление. Тоже самое и с внутренний отделкой, отделка всех помещений вагонкой слишком «давит» и не всем по вкусу, обшивка гипсокартонном и оклейка обоями не создает ощущения загородного дома. И напротив обшивка стен широкой имитацией бруса тонированной молочным цветом, создает правильное настроение и дополнительный объем.

По нашим подсчетам, для строительства дома площадью 110-120 м2 потребуется около 1.3-1.5 млн. руб. С учетом забора, коммуникаций, и расходов на покупку участка общий объем инвестиций составит 2.2-2.5 млн.руб.

И это только так сказать материальный аспект затрат, без учета стоимости работы и собственных сил на облагораживание участка, разбивку газона, высадку кустарников, уход за деревьями.

В общем можно сделать следующий вывод: если делать все правильно, как «для себя», учитывая свои трудозатраты, всеравно дачу придется продавать ниже себестоимости по цене 2.8-3.2 млн.руб, не говоря уже о том, если привлекать наемный труд для постройки дома, в этом случае реальные расходы составят как минимум 3.7-4.5 млн. руб.