Загородные инвестиции

Cегодня мне хотелось бы поделится своими мыслями о смысле инвестирования в загородное строительство с целью решения жилищного вопроса, а проще говоря, — насколько может быть выгодным или не выгодным строительство дачи, и ее последующая продажа с целью покупки квартиры.

Как вы понимаете, на данные размышления натолкнули отнюдь не праздные думы о смысле жизни, а вполне конкретная жизненная ситуация. И заключается она в следующем: мои друзья, молодая семья с двух летним ребенком, около трех лет снимали квартиру по «сказочной» цене, в 10 минутах ходьбы от метро, — в два раза дешевле рыночной стоимости.

Но как все мы понимаем, любой сказке рано или поздно приходит конец, так произошло и здесь. У квартиры сменился собственник, который вполне резонно захотел сдавать ее за рыночную цену, ведь в конечном итоге любая вещь стоит столько, сколько за нее готовы платить, и для того чтобы сдавать квартиру в два раза дешевле нужны веские причины. Но при этом новый собственник оказался вполне адекватным человеком и, учитывая их положительные рекомендации, согласился сдавать квартиру примерно на 15-20% ниже рыночной цены (за 28.000 руб.). Но это чуть мене половины их семейного дохода, и они задумались о том, как решить свой квартирный вопрос.

И эта статья является своеобразным итогом наших размышлений. Так как мне совсем недавно пришлось оказывать помощь в покупке дачи, я отчетливо представлял, что именно предлагается сейчас на загородном рынке: по какой цене, и чего собственно хочет и ждет будущий покупатель.  Также в наш опус внесла свою лепту своими рекомендациями знакомый риэлтор.

Сразу хочется ответить на предложение взять ипотеку, чтобы ежемесячные платежи составляли посильные для них 30-35.000 руб, нужно внести примерно 50% стоимости квартиры на окраине Москвы, цена которой составляет 6.000.000р, а это 3.мл.р, которых как вы понимаете у них нет, да и получить ипотеку совсем не так просто как это изображают в рекламных проспектах банки.

Вариант планировки первого этажа
Вариант планировки первого этажа

Теперь рассмотрим следующее предложение купить, что нибудь в городе спутнике Москвы, на некотором удалении, например в Подольске или Щелково, а после продать и купить квартиру в Москве. Стоимость квартиры там составляет около 2.500.000 руб. В принципе у них есть около 0.5 млн, плюс можно подкопить, и набрать необходимые 1.0 млн. для первоначального взноса. На оставшуюся сумму в 1.500.000 придется брать в кредит, и отдать его лет за 5, при ежемесячных платежах в 30-35.000р. С учетом процентов по кредиту квартира, купленная за 2.5 млн, реально обойдется в полтора раза дороже около 3.5. Но продавать ее придется по рыночной, цене в два с половиной миллиона.

Есть еще пара моментов, которые нас очень смущают. Первое, по опыту знакомых мы знаем, что квартиру в Подмосковье легко купить, но вот продать ее гораздо сложнее, второе у наших друзей, взявших кредит в одном банке вначале 2008г, осенью возник очень неприятный инцидент, связанный с ипотекой.

И так мы решили прикинуть на что можно рассчитывать располагая активами виде чуть менее 0,5 млн. руб. и собственных рук, с тем расчетом что дача строится для себя, но в случае необходимости продается для покупки квартиры, или сдается в летний сезон для того что бы компенсировать часть расходов на аренду квартиры в городе.

Тут надо пояснить, так как мой товарищ зарабатывает визуализацией интерьеров, ему для работы необходим лишь ноутбук и выход в интернет, и практически прошлое лето его семья провела на даче у знакомых. Так что все лето они вполне могут проводить на своей даче, экономя на съемной квартире.

Вариант планировки второго этажа
Вариант планировки второго этажа

Первое это собственно покупка участка. Так как мы наслышаны о проблемах подключения электричества и стоимости самого подключения, то сразу решили покупать электрифицированный участок. За сумму 350 — 450 т.р. вполне можно приобрести 8-10 соток на расстоянии 85-110 км. в СНТ с бытовкой, к которой подключено электричество, или участок в поселке со старым деревенским домом, на первоначальном этапе, используемом как бытовку. Если сильно повезет к дому, будет подключен газ, но это скорее исключение из правил. Конечно, за эту сумму можно приобрести участок и поближе в радиусе 70-90км но, как правило, они все имеют какие-то дефекты, вид на кладбище, над участком проходит ЛЭП, затапливаются весной или к ним прилагаются неадекватные соседи.

Далее мы попытались понять, что и по какой цене предлагается на таком расстоянии, на рынке готового загородного жилья. Посмотрев объявления и учитывая мой недавний опыт в помощи по покупке дачи знакомой, мы пришли к выводу что по цене 2.8-3.5 млн.руб. вполне можно купить современный дом 90-120 м2 со всеми коммуникациями: свет, канализация, вода, отопление.

Также нужно отчетливо представлять, кто способен купить такой дом, и зачем. Скорей всего это будет так называемый формат «дальней дачи», приобретаемой достаточно обеспеченными людьми, привыкшими к комфорту, с целью, чтобы старшее поколение семьи проводило там практически все лето, а дети и внуки приезжали на выходные и каникулы, и «удобства на улице» по такой цене их явно не устроят. То есть на первом этаже необходимы: одна спальня, просторная гостиная, возможно совмещённая с кухней-столовой, ванна и техническое помещение. На втором этаже три-четыре небольших спальни и сан.узел, — такой вариант удовлетворит примерно две трети будущих покупателей.

Мы постарались подсчитать, во что могут обойтись данные блага цивилизации.

Водоснабжение – конечно тут многое зависит от того на какую глубину придется бурить саму скважину, на скважину, насосную станцию, разводку по дому на два сан.узла и кухню отвели 120.000р

Канализация — септик или установка очистной системы порядка 60.000р

Отопление – радиаторы, разводка из металлопластиковых труб, дизельный котел, танк для топлива 100.000р.

Электрика — даже если использовать недорогую электроустановку, — то провода, гофра, розетки, счетчик, щиток с автоматами обойдутся примерно в 80.000т.р. Конечно можно поставить и по одной розетке в каждой комнате, а после порекомендовать потенциальному покупателю запастись удлинителями и тройниками, но согласитесь это не вариант.

Общая сумма на «инженерку» составила 350-400.т.р

Что касается самого дома, то его строительство рассматривалось исключительно по каркасной технологии, так как это единственный вариант, позволяющий вкладывать разумные средства постепенно, и многое сделать самим. Цена материалов на возведение 1м2 каркасного дома, БЕЗ СТОИМОСТИ работ составляет примерно 10.000 на 1м2, при бюджетном варианте отделки снаружи блок.хаусом а внутри имитацией бруса. Наружная отделка сайдингом смотрится слишком избито, также дешевый сайдинг выгорает за 3-5 сезонов, что в последствии может отпугнуть покупателя, а замена наружной отделки на фиброцементный сайдинг или термопанели влечет за собой существенные расходы. А вот блок.хаус при относительно невысокой цене и качественной окраске, способен создать правильное впечатление. Тоже самое и с внутренний отделкой, отделка всех помещений вагонкой слишком «давит» и не всем по вкусу, обшивка гипсокартонном и оклейка обоями не создает ощущения загородного дома. И напротив обшивка стен широкой имитацией бруса тонированной молочным цветом, создает правильное настроение и дополнительный объем.

По нашим подсчетам, для строительства дома площадью 110-120 м2 потребуется около 1.3-1.5 млн. руб. С учетом забора, коммуникаций, и расходов на покупку участка общий объем инвестиций составит 2.2-2.5 млн.руб.

И это только так сказать материальный аспект затрат, без учета стоимости работы и собственных сил на облагораживание участка, разбивку газона, высадку кустарников, уход за деревьями.

В общем можно сделать следующий вывод: если делать все правильно, как «для себя», учитывая свои трудозатраты, всеравно дачу придется продавать ниже себестоимости по цене 2.8-3.2 млн.руб, не говоря уже о том, если привлекать наемный труд для постройки дома, в этом случае реальные расходы составят как минимум 3.7-4.5 млн. руб.

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий